葛飾区　農地転用と相続

葛飾区の農地転用許可申請・届出は行政書士しあわせ事務所へ

葛飾区には23区にはめずらしく、水元地域を中心に、いまもなお　沢山の農地があります。
農地には適切に許可や届け出を行う義務があり、農地の転用の許可を受けていない無断転用者には、農地法違反として工事の中止や元の農地に復元させるなどの命令が下り、これに従わない場合には罰則が科せられます。

農地の相続について

「遺言」による名義変更の場合、遺言書の内容によっては農業委員会の許可が下りない場合もありますので、このケースの際は事前に農業委員会に問い合わせましょう。

相続が発生した際にまずやらなければならない事が、亡くなった方の財産調査です。
不動産は法務局の登記簿謄本により所有者等の詳細が管理されていますが、その項目の中には、「地目」といってその土地の種類・用途が記載されている箇所があります。
その中でも「農地」と表記されている土地の扱いには法的な様々な制限が課されているため、相続財産の中に農地があった場合は注意が必要です。

ご両親と同居していた場合やご自身でも農業を営んでいる方はそのまま活用することもあるでしょうが、農業以外のお仕事をされている方は賃貸に出したり、売却したりする方が多くいらっしゃるかと思います。
しかし農地の賃貸・売却には農地法による制限があり、最悪の場合、活用することも手放すことも出来ずに維持管理のコストがかかり続ける状況も想定せねばなりません。農地の貸借や売買（所有権の移転）、また農地を農地以外の目的に供する（転用する）場合などは、公共用など一定の場合を除き、農地法に基づいた農業委員会の許可や届出が必要です。
農地を相続するとした時には、「法務局での登記申請」と「農業委員会への相続届出」の手続が必要となります。
そのまま活用　or　農地以外に転用して活用　or　売却　のいずれかの方法が出来れば相続人の資産となり得ます。
そのまま相続するのか、農地を賃貸・売却するのかによってその後の手続内容が異なってきます。

「法務局での登記申請」

土地の登記は、必ずしてください。2024年4月より相続登記の義務化されています。相続する場合は登記手続が必須となります。
将来、あなたの子どもや孫に、トラブルなく土地を引き継ぐことができます。
災害が発生した場合も、所有者を特定でき、早期に復旧作業に着手できます。

業としては司法書士の専門業務で、当事務所提携の司法書士をご紹介させていただきます。

「農業委員会への相続届出」

個人や法人が農地を売買または賃借するには、原則、その農地を管轄する農業委員会の許可（農地法第3条）が必要となります。
農地の所有権を取得した相続人は、登記名義人となった日から10ヶ月以内に農業委員会に許可の届出をする必要があります。

こちらの基準については管轄によって異なりますので、詳細についてはその不動産を管轄している各市町村の農業委員会に問い合わせてみましょう。
葛飾区の農業委員会のページはこちらです。

平成21年の法改正により要件が厳しくなってきましたので、許可や届出の際には、各市町村の農業委員会を訪問し、打ち合わせを重ねることが重要になってきます。
行政書士しあわせ事務所は、お客様の代わりに農業委員会に出向いて打ち合わせを行い、必要書類を収集し、許可・届出を最後まで完了させるお手伝いを行っております。
ご不明な点がありましたらいつでもお気軽にお電話ください。

1．農地相続のメリット・デメリット

【メリット】

農作物を育てることができる
農地を賃貸できれば、賃料が見込める
売却、農地以外に活用すれば資産になる

【デメリット】

維持管理にコストがかかる
一度相続すると簡単には手放せない
活用が出来なければ、負の遺産となる

個人や法人の方が、農地を売買又は貸借する場合には、農業委員会等の許可を受ける方法（農地法）と、市町村が定める「農用地利用集積計画」により権利を設定・移転する方法（農業経営基盤強化促進法）があります。

【農地法と農業経営基盤強化促進法の違い】
農地法に基づき、農業委員会等の許可を受け農地の賃貸借を行う場合は、契約期限が到来しても両者による解約の合意がない限り、原則賃貸借は解約されません。（農地法の法定更新）

農地を相続する際の売却または活用の為の手続について焦点を当てて取り上げましたが、実際の手続に進むまでに遺産分割協議等を含めいくつかものハードルがあります。
農地の相続でお困りの際は行政書士しあわせ事務所へ、まずは一度お気軽にご相談ください。

農地転用について

農地を区画形質の変更を加えて　宅地、工場用地、道路、山林など農地以外の利用（用地転換）をすることを言います。

区画形質に変更を加えなくても、駐車場や、一時的に資材置き場や、作業員事務所などのように農地を農地じゃない状態にする行為も農地転用となります。

簡単に言えば、農地（耕作を目的とする土地）を農地ではないものにすることをいいます。

農地転用届出書を農業委員会に提出し、許可を受ける必要がありますので、お手続きについては、当事務所にご依頼いただくか、産業経済課経済企画係（電話：03-3838-5554）にお問い合わせください。

農地にはいくつか種類があり、転用許可が不要な場合や、そもそも農地転用が出来ない場合もあります。
市街化区域内にある農地は農業委員会に届出れば事足りますが、区域外ですと4ha以下では都道県知事に、4ha超では農林水産大臣にそれぞれ許可を求める事となります。

農地転用には、そのパターンによって「3条・4条・5条」の3つの種類があります。
それぞれ、農地法第3条、第4条、第5条に定められていることから、このように呼ばれます。

農地法3条許可

Aさんの持っている農地が、　Bさんのものになる

3条は「権利移動」に関するものです。
農地は農地のままで、それを耕す人（または持ち主）が変更になる場合の許可です。
具体的には、個人または農業生産法人が農業をする目的で農地の売買・貸借等をし、権利（所有権、永小作権、質権、賃借権等）を取得した場合が挙げられます。

農地法4条許可

Aさんの持っている農地を、　宅地にかえる

4条は「転用」に関するものです。自分の農地を転用する（土地の名義・持ち主はそのままに、農地を宅地等に変更する）場合の許可です。許可申請者は、転用を行う者（農地所有者）Aさんです。

農地法5条許可

Aさんの持っている農地を、　Bさんの宅地にかえる

5条は、3条の「権利移動」と4条の「転用」を同時に行うものです。 自らが所有する農地を農地以外にする目的で、売買・賃貸借等をする場合の許可で
事業者等が農地を買って転売する場合や、農地を宅地にして子の家を建てる場合等があります。
許可申請は、売主（または貸主、農地所有者）と買主（または借主、転用事業者）の2者AさんBさんで行います。

農地転用許可と届出の違い

とてもシンプルにいいますと、該当の土地が、市街化されている区域（市街化区域）なのか、市街化されてない地域（市街化調整区域）なのか、によって手続きが変わります。

市街化区域は農地転用届出で、市街化調整区域は農地転用許可となります。

市街化区域⇒農地転用届出
都市計画法による市街化区域内の農地は、あらかじめ農業委員会に届出をすれば転用できます。

市街化調整区域⇒農地転用許可
市街化区域外の農地については、転用の許可が必要です。この場合、農用地区域内の農地は原則として転用が認められません。
※ 転用する場合は農用地区域からの除外申請を行う必要があります。

市街化区域と市街化調整区域
市街化区域とは、すでに市街地を形成している区域とおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を進める区域です。
逆に、市街化調整区域とは、自然環境や農林漁業と調和した土地利用を図るために、市街化を抑制する区域です。

そのため、市街化調整区域内では、農林漁業及び公共公益施設などの適用除外建築物や、市街化を促進するおそれがない建築物等で、開発・建築許可を受けたもの以外は建築できません。

周りが農地ばかりのところであれば、おそらく市街化調整区域となるでしょう。
逆に、市街地の中にわずかに残っている農地はおそらく、市街化区域内の可能性が高いです。

葛飾区では、荒川沿い、中川沿いが市街化調整区域で、その他の地域は、市街化区域となっております。

農地転用に関連する手続き

市街化されてない地域（市街化調整区域）にある農地を宅地に変更して、建物を建てるという場合です。
その場合、農地転用の他に、開発許可が必要になります。

農地転用不可な農地

下記のいずれかに該当する場合、農地転用許可はおりません。

農用地区域内農地……市町村が定める農業振興地域整備計画において農地用区域に指定された農地
甲種農地……市街化調整区域内にある、特に良好な営農条件を備えた農地
第1種農地……1０ha以上の集団農地や、農業公共投資の対象となっている農地、生産性の高い農地

転用可能な農地

下記の場合、届出により農地転用が可能となります。

第2種農地……将来的に市街地として発展する環境であったり、農業公共投資の対象外であって生産力の低い小団地農地
第3種農地……市街地区域内、都市的整備がされた区域内の農地

農地転用許可に必要な書類

どの農地についても必ず必要となる書類は、下記のとおりです。

転用予定農地の登記簿謄本（全部事項証明書）
転用予定農地の公図
転用予定農地の図面
転用予定農地および周辺地の写真

登記簿謄本と公図については法務局に請求する事で取得出来ます。
図面については住宅地図をインターネット等で取得し、対象となるどの農地を転用予定なのか分かるようにしておきます。
その他、農地転用後に住宅建築する場合等、内容によって必要書類が異なってきますので、こちらも必ず事前に確認が必要です。

上記に挙げた農地転用の許可申請は、内容によって手続きもかなり複雑になります。
煩雑な手続きが面倒だという方は、行政書士しあわせ事務所にお任せください。

当事務所の情報　行政書士しあわせ事務所（葛飾区小菅）

〒124-0001　東京都葛飾区小菅２－２６－８

代表行政書士　高城　仁美（たかじょう　ひとみ）

行政書士登録番号　21080642

東京都行政書士会　葛飾支部

当事務所のご支援 農地転用許可　もしくは　それに伴う相続　の大まかな流れ

1．初回ご相談 ・・・ お電話などのご相談後、お客様宅にご訪問又は弊事務所にご来所いただき、打ち合わせを行います。

*相談料は無料です。ご安心ください。
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2．事前調査 ・・・ 必要な要件をクリアしているかの調査（現地確認、字図・登記事項証明書等の書類確認、市街化区域か否か等）及び農業委員会への相談・確認を行います。

*どのような目的で農地転用されるかで、事業計画書や土地利用計画図のプランが大きく異なります。
（太陽光発電システム設置、駐車場、資材置場、建売住宅、開発許可を伴う場合等々）

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3． 要件をクリアしている可能性が高い場合は、申請書類の作成を開始します。
同時併行で、地元の水利委員、農業委員、自治会長、隣地の田畑の所有者・耕作者、土地改良区の対象地域の場合は総代さんに印鑑をもらいに行く必要があります（各自治体によって必要書類が異なります）。

*土地利用計画図の作成がもっとも注意を要します。
*水利委員は、地元の自治会長さんしか把握していない場合もあるため、早めの対応が肝要です。

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4．申請書類の提出 ・・・受付期間は毎月1回です。

*建築・開発許可が伴う場合は同時申請になります。

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5．許可取得（完了） ・・・問題がなければ申請書類提出後、約2ヶ月で取得できます。

＊書類申請後、地元自治体の農業委員会に指導、補正指示されることが多く、難しいケースの場合は、窓口に５回以上訪問することも珍しくありません。

＊標準処理期間は約2ヶ月

*上記は一般的なモデルケースです。お客様により状況や権利関係が異なりますのでご注意ください。

*田畑の中に、国の里道がある場合は払下げをしなければ許可がおりませんし、農業用水路がある場合は用水路使用許可を取得しなければ、やはり許可がおりません。また、届出のない建物・小屋等が建っている場合には、始末書や解体を条件として要求される場合もあります。事前の調査・確認がとても重要になってきます。

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6．許可取得後、工事を行うことが許可の条件となっていますので、工事進捗状況報告が義務づけられています。

工事になかなか着手しない場合は指導、許可取消しの対象となる場合もありますので、ご注意ください。

*工事進捗状況報告は、原則として、3ヶ月後、1年後、完成後に報告する必要があります。

*不動産登記に関しては義務規定はありませんが、対抗要件を備えていないことで不都合が生じるケースもあると考えられます。そのため、所有権移転登記、地目変更登記を忘れないようご注意ください。

当事務所　料金について

※　別途、筆（土地）が多いと、書類内容も必要書類も増えて労力が増える為「筆加算」特別な図面が必要な時に「図面作成料」負担が発生する場合がございます。見積もりの際におつたえいたします。開発許可申請など、農地法以外の申請（都市計画法など）も併せて行う場合です。一般住宅の農地転用では、こうした図面が必要になることは無いので、図面加算はまずありません。

具体的基準
①立地基準
農地等をその営農条件及び周辺の市街化の状況から見て区分し、その区分に応じて許可の可否を判断する基準
× 農用地区域内農地 ・・・ 原則、不許可
× 甲種農地 ・・・ 原則、不許可
× 第1種農地 ・・・ 原則、不許可
△ 第2種農地 ・・・ 第3種農地に立地困難な場合等に許可
〇 第3種農地 ・・・ 原則、許可
②一般基準
農地等の転用の確実性や周辺農地への被害の防除措置の妥当性等を審査する基準

【転用事業の確実性】
①　資力及び信用（これまでに違反転用がない）があると認められること
②　転用行為の妨げとなる権利を有する者の同意があること
③　遅滞なく転用目的に供すると認められること
④　行政庁の許認可等の見込みがあること（都市計画法など）
⑤　法令等に義務づけられている行政庁との協議が完了していること
⑥　農地と併せて使用する土地（併用地）がある場合、利用する見込みがあること
⑦　農地転用面積が転用目的からみて、適正と認められること
⑧　宅地の造成のみを目的とするものでないこと
⑨　周辺農地の営農等に支障を及ぼすおそれがないこと

【被害防除措置の妥当性】
①　土砂の流出、崩壊、その他災害を発生させるおそれがないこと
②　農業用用排水施設の有する機能に支障を及ぼすおそれがないこと
③　農道、ため池その他の農地の保全上又は施設の有する機能に支障を及ぼすおそれがないこと

特定生産緑地制度

平成4年以降に指定された生産緑地地区は、都市計画決定から30年経過後、いつでも買取申出が可能となるため、税制措置等も変わります。
引き続き、都市農地の保全を図るために「特定生産緑地制度」が創設され、土地所有者の申請により、買取申出期間を10年延伸できることとなりました。現在、区では平成4年及び5年に指定された生産緑地を対象に、特定生産緑地の指定手続きを進めております。対象の方には、指定申請書類をお送りしておりますので、必ずご確認ください。農地の保有や相続等、メリット・デメリットを十分にご理解いただき、ご判断くださいますようお願いいたします。
※特定生産緑地の指定は、生産緑地地区の指定告示から30年を経過する前に行う必要があり、30年を経過すると特定生産緑地への指定ができなくなります。特定生産緑地への指定をされる方は、必ず書類提出期限までに申請書類をご提出ください。

【書類提出期限】

●平成6年指定の生産緑地→第1回目締切：令和4年12月28日、第2回目締切（最終）：令和6年3月29日

※ただし、相続税納税猶予適用農地の場合は、抵当権者である税務署に対して区が一括して同意を得る必要があるため、令和5年10月31日が提出期限となります。

当事務所もしくは提携の事務所でも、こちらの書類作成や申請につきまして、お手伝いしております。お気軽にお問い合わせください。